低利率和“資產(chǎn)荒”疊加的背景下，為有效緩解資產(chǎn)負債匹配壓力，每一項合意資產(chǎn)都會成為險資競逐的目標。

記者4月23日從業(yè)內(nèi)獲悉，近年來，隨著持有型不動產(chǎn)ABS（即機構(gòu)間REITs）的發(fā)行加速，機構(gòu)間REITs逐漸受到更多保險資金的青睞，險資在機構(gòu)間REITs市場的配置占比近半，成為名副其實的“大買家”。

業(yè)內(nèi)人士認為，機構(gòu)間REITs投資期限長且可以提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，能夠有效幫助險資實現(xiàn)資產(chǎn)負債匹配目標，因此險資在機構(gòu)間REITs市場的參與度和影響力將繼續(xù)提升。但機構(gòu)間REITs也面臨“成長的煩惱”——市場機制待完善、交易活躍度待提升、投資群體待拓展等發(fā)展不成熟的短板仍有待解決。

【資料圖】

險資成機構(gòu)間REITs“大買家”

數(shù)據(jù)顯示，截至4月23日，今年市場共發(fā)行13只機構(gòu)間REITs產(chǎn)品，發(fā)行總額約128.51億元，而去年同期市場僅發(fā)行1只額度為10.46億元的產(chǎn)品，顯示機構(gòu)間REITs發(fā)行明顯加速。

無論是從發(fā)行還是從投資角度看，險資都是機構(gòu)間REITs市場的積極參與者。從發(fā)行角度來看，今年以來，由險資機構(gòu)作為計劃管理人發(fā)行的機構(gòu)間REITs產(chǎn)品有3只，合計發(fā)行規(guī)模約27.15億元；2025年全年則有4只產(chǎn)品，合計規(guī)模約62.35億元。

引人注目的是，今年由險資機構(gòu)發(fā)行的3只機構(gòu)間REITs產(chǎn)品，其背后計劃管理人均是太保資產(chǎn)，而2025年的產(chǎn)品計劃管理人分別有太保資產(chǎn)、人保資產(chǎn)和泰康資產(chǎn)。

從投資角度來看，險資更是機構(gòu)間REITs的重要“買家”。太保資產(chǎn)有關(guān)人士告訴記者，截至目前，該公司合計發(fā)行機構(gòu)間REITs產(chǎn)品規(guī)模為35.75億元，共有20多家機構(gòu)投資人參與認購，其中保險機構(gòu)投資人出資比例超過60%。

“初步估算，2025年保險資金在機構(gòu)間REITs市場的配置占比達40%至50%?！鄙鲜鎏ＹY產(chǎn)人士表示，投資端方面，頭部險企一直是機構(gòu)間REITs市場的核心主導(dǎo)力量，但從今年開始，中小險資機構(gòu)也加大了對機構(gòu)間REITs產(chǎn)品的配置意愿。

華泰資產(chǎn)資產(chǎn)支持計劃業(yè)務(wù)部負責(zé)人方書對記者表示，目前參與機構(gòu)間REITs交易的機構(gòu)主要包括保險資金、銀行理財資金、證券公司自營資金、公募基金以及私募股權(quán)基金等各類型資金，呈現(xiàn)“保險資金高占比，各類資金廣參與”的總體格局。

緩解資產(chǎn)負債匹配壓力

險資掘金機構(gòu)間REITs，既能較好地滿足資產(chǎn)負債匹配目標，也可以通過投資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品獲得合意的收益。

低利率市場環(huán)境增加了險資資產(chǎn)端配置壓力，而投資機構(gòu)間REITs成為緩解壓力的方式之一。方書認為，伴隨我國無風(fēng)險利率水平持續(xù)下行，保險公司利差損風(fēng)險加大、資產(chǎn)負債久期錯配程度加深、經(jīng)營表現(xiàn)波動加劇。因此，對保險資金而言，與公募REITs一樣具有高比例分紅、現(xiàn)金流穩(wěn)定、資產(chǎn)久期較長等優(yōu)勢的機構(gòu)間REITs，為保險資金提升投資回報率、加強資負聯(lián)動提供了有力工具。

機構(gòu)間REITs的特征與險資“長錢長投”天然適配。上述太保資產(chǎn)人士表示，機構(gòu)間REITs的投資期限可達15至25年，甚至更長，預(yù)期可以提供長期穩(wěn)定現(xiàn)金流（分紅率通常在4%至6%），非常契合保險資金“長錢長投”的屬性。“尤其是在傳統(tǒng)非標資產(chǎn)供給收縮的背景下，機構(gòu)間REITs成為險資替代傳統(tǒng)非標債權(quán)、改善資產(chǎn)負債管理的重要工具”。

2023年，5家保險資管機構(gòu)獲批試點開展ABS和REITs業(yè)務(wù)，險資從“買方”轉(zhuǎn)向“買方+賣方”的復(fù)合身份，也激發(fā)了險資參與機構(gòu)間REITs的積極性。

太保資產(chǎn)正是獲批試點展業(yè)的機構(gòu)之一。上述太保資產(chǎn)人士認為，保險資管機構(gòu)既可以作為管理人開發(fā)產(chǎn)品，又可以作為基石投資人參與投資認購，實現(xiàn)雙重收益疊加，未來機構(gòu)間REITs的競爭將是“投行+資管+運營+資金”的生態(tài)協(xié)同。

機構(gòu)間REITs面臨“成長的煩惱”

在業(yè)內(nèi)人士看來，2026年將會是機構(gòu)間REITs快速擴容的一年，但機構(gòu)間REITs發(fā)展時間較短，交易活躍度待提升、投資群體待拓展等發(fā)展短板也需要解決。

“總體來看，機構(gòu)間REITs發(fā)軔于2023年末，其在產(chǎn)業(yè)端、投資端的認知度和接受度近兩年顯著提高，2026年預(yù)計將會跨越式發(fā)展?！狈綍f。

在方書看來，機構(gòu)間REITs走向成熟的標志之一是建立機構(gòu)間REITs向公募REITs轉(zhuǎn)化的常態(tài)機制，因此，在我國多層次REITs市場體系中，機構(gòu)間REITs與公募REITs產(chǎn)品應(yīng)形成互補協(xié)同關(guān)系，需要搭建“培育—退出”的發(fā)展機制。但在目前市場中，尚無機構(gòu)間REITs產(chǎn)品完成向公募REITs轉(zhuǎn)化的案例，相關(guān)轉(zhuǎn)化機制尚待完善。

建立成熟的機構(gòu)間REITs市場是投資者的共同期待。上述太保資產(chǎn)人士表示：持續(xù)完善機構(gòu)間REITs市場，需要堅持首發(fā)與擴募并重，加快優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擴容，豐富底層資產(chǎn)類型，夯實市場規(guī)?；A(chǔ)；同時，拓寬投資者來源，優(yōu)化保險資金風(fēng)險因子，推動社保、養(yǎng)老金等長期資金入市，并適時根據(jù)資產(chǎn)類型推出機構(gòu)間REITs-ETF等指數(shù)化產(chǎn)品，降低機構(gòu)投資者參與門檻。

“此外，還要統(tǒng)一產(chǎn)品標準與信息披露要求，優(yōu)化做市及交易機制，探索納入融資融券標的，提升定價效率和流動性?！鄙鲜鎏ＹY產(chǎn)人士說，隨著資產(chǎn)、資金、制度三端協(xié)同發(fā)力，機構(gòu)間REITs才有望逐步走向更成熟、更活躍的發(fā)展階段。

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